হামিম উল কবির
এক বছরের মধ্যে স্যাটেলাইট শহর পূর্বাচল ও ঝিলমিল প্রকল্পে বাড়ি করলে অতিরিক্ত ০.৫ শতাংশ ফোর এরিয়া রেশিও (ফার) পাওয়া গেছে। এটা ডিটেইল এরিয়া প্ল্যানে (ড্যাপ) ঘোষিত ফোর এরিয়া রেশিও’র চেয়ে অতিরিক্ত। কিছুদিন আগে রাজউকের বোর্ড মিটিংয়ে এই সিদ্ধান্ত নেয়া হয় বলে জানিয়েছেন এই দুই প্রকল্পের কর্মরতরা। পূর্বাচল ও ঝিলমিল প্রকল্পে ভবন নির্মাণে খুবই শ্লথগতি চলছে। প্লট গ্রহীতারা এই দুই আবাসন প্রকল্পে ভবন নির্মাণ করতে চাইছেন না। কারণ হিসেবে বলা হচ্ছে, এখনই ভবন নির্মাণ করা হলে সেখানে যে ব্যয় হবে তা উঠে আসার সম্ভাবনা একেবারে কম। রাজউক এই দুই প্রকল্পে ভবন নির্মাণে আগ্রহী করে তোলার জন্য প্লট গ্রহীতাদের নতুন এই ইনসেনটিভ দেয়ার ঘোষণা দিয়েছে। তবে নতুন ইনসেনটিভ প্লট গ্রহীতাদের খুব বেশি আকৃষ্ট করতে পারবে না বলে মনে করছেন পরিকল্পনাবিদরা।
সঙ্গত কারণেই এই দুই প্রকল্পের প্লট গ্রহীতারা সেখানে ভবন নির্মাণে আগ্রহী হচ্ছেন না। কারণ, একটি ভবন নির্মাণে কোটি টাকার বেশি ব্যয় করতে হয়। এতো টাকা ব্যয় করে যদি সেই বিনিয়োগ তুলে আনতে না পারেন তাহলে ফার বেশি দিলেও কিন্তু এই মুহূর্তে সেখানে যাওয়ার আগ্রহ সৃষ্টি হবে না। কোনো একটা জায়গা বসতি গড়ে তোলায় মানুষকে আগ্রহী করে তুলতে হলে সেখানকার অনেকগুলো সুবিধা কর্তৃপক্ষকে করে দিতে হয়।
পরিকল্পনাবিদরা বলছেন, প্রথম সুবিধা থাকতে হয় সহজ যাতায়াত। সব শ্রেণী ও পেশার মানুষের জন্য সেই এলাকায় সহজ যাতায়াতের ব্যবস্থা করে দিতে হয়। পূর্বাচল অথবা ঝিলমিল প্রকল্পে যাওয়ার সেই যাতায়াত ব্যবস্থা গড়ে তোলা হয়নি।
অন্য দিকে যেখানে মানুষ পরিবার-পরিজন নিয়ে বসবাস করবে তারা চাইবে সেই স্থানে বাজার থাকবে, ছেলেমেয়েদের লেখাপড়ার জন্য পর্যাপ্ত স্কুল-কলেজ, হাসপাতাল ও কর্মসংস্থানের ব্যবস্থা থাকতে হবে। বিখ্যাত স্কুল, কলেজ ও বিশ^বিদ্যালয়ের শাখা গড়ে তোলার প্রয়োজন হবে যেন বসবাসকারী ছেলেমেয়েদের বেশি যাতায়াতে সময় ও বেশি অর্থ ব্যয় না করেই যেন শিক্ষা প্রতিষ্ঠানে পাঠাতে পারে। কিন্তু পূর্বাচল ও ঝিলমিল নতুন শহর প্রকল্পে সে ধরনের কোনো সুযোগ নেই।
বাংলাদেশ ইনস্টিটিউট অব প্ল্যানার্সের বর্তমান সভাপতি ড. মো: আরিফুল ইসলাম বলেন, ০.৫ শতাংশ অতিরিক্ত ফার ঘোষণা করে পূর্বাচল ও ঝিলমিলকে বসবাসযোগ্য করা সম্ভব হবে না। কারণ যারা প্লট পেয়েছেন তাদের অনেকে প্লটগুলো ফেলে রেখে শুধু শুধু দাম বাড়াচ্ছেন। এই দুই প্রকল্পে যারা প্লট পেয়েছেন তাদের কিন্তু সেখানে এই মুহূর্তে বাড়ি নির্মাণ না করলেও চলে, সে কারণে বেশির ভাগ প্লট গ্রহীতাই বাড়ি নির্মাণ করছেন না।
ড. আরিফুল ইসলাম বলেন, রিয়েল এস্টেট সেক্টরের খেলা অনেকটা ভিন্নভাবে হয়। ভ্যালু এডেড না হলে কেউ এই সেক্টরে বিনিয়োগ করতে চায় না। রাজউক অথবা সরকারকে পূর্বাচল ও ঝিলমিলে বিনিয়োগ করলে ভ্যালু এডেড করার ব্যবস্থা করে দিতে হবে।
তিনি বলেন, ফার একটু বেশি পেলেই রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ী অথবা ব্যক্তি কখনো বিনিয়োগ করেন না। অনেক সময় মানসম্মতভাবে এবং আকর্ষণীয় করে ভবন নির্মাণ করে বেশি তলা বিশিষ্ট না করেও প্রচুর মুনাফা পাওয়া যায়। এমন উদাহরণ ঢাকার গুলশান-বনানী ও বাড়িধারা ও বসুন্ধরায় আছে।
উল্লেখিত লোকেশনে অনেকে কম উঁচু ভবন নির্মাণ করেও অনেক বেশি মুনাফা করে নিচ্ছেন।
বিআইপির সাবেক সভাপতি ড. আদিল মুহাম্মদ খান বলেন, পূর্বাচল ও ঝিলমিল প্রকল্প মূল ঢাকা থেকে কিছুটা দূরে। সরকারের আগে যেটা করতে হবে সেটা হলো- এই দুই প্রকল্পকে বাসযোগ্য করার জন্য যা প্রয়োজন সেটা করে দেয়া যেন সব শ্রেণী ও পেশার মানুষ সেখানে বসবাস করতে পারে।
সাধারণ মানুষের জন্য আকর্ষণীয় কিছু থাকলেই সেখানে বাস করবে এবং প্লট গ্রহীতারা সেখানে এই মুহূর্তেই বাড়ি নির্মাণে আগ্রহী হবে। এসব কথা সংশ্লিষ্টরা জানেন কিন্তু উদ্যোগটা আগে নিতে হবে।